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책소개

전세대란 속에선 전세가의 90%라도 입주할 수밖에 없다.
그런 이유로 임차인 4명중 한명이 경매로 전세금을 떼인다.
대한민국 전세보증금 500조원 시대! 이 것만 알고 있으면
전세금을 떼이지 않고 안전하게 지킬 수 있을 것이다.


이 책은 전·월세 계약 하기 전에 꼼꼼하게 따져야 할 것이 무엇인지 알고 싶은 사람, 올바른 전·월세 계약서를 작성해서 전세보증금 떼이지 않고 안전하게 지키고자 하는 사람, 임차주택이 경매 당하게 되어 어찌할 줄 모르는 사람, 중개사고를 예방하고자 하는 공인중개사 등이 반드시 읽어야할 내용을 담고 있다.

목차

이 책을 읽기 전에

Part 1
왜 주택임차인이 전세금을 떼이게 되나?

01 전세금을 떼이게 되는 사례가 발생하는 이유 22
02 원룸 30개인 다가구주택에서 전세금을 떼이게 된 사연 27
● 골드타운 원룸 다가구주택이 경매로 매각된 현황 27
● 건물과 토지등기부에 등기된 권리 현황 28
● 골드타운 다가구주택의 임차인 현황과 배당금 수령내역 28
03 전세금을 떼인 임차인과 전세금을 지킬 수 있었던 임차인? 31
● 나대지 상태에서 등기된 토지별도등기가 있다는 사실 31
● 임차인보다 선순위채권이 과다한 것이 그 원인? 32
● 임차권등기 전에 이사를 나가 전세금을 떼인 사례 33
● 임차권등기 이후에 입주해서 4,000만원 손해 본 박 소위 35
● 임 중령은 전세권등기를 했는데 왜 5,700만원을 떼였나? 36
● 후순위이지만 손해를 줄일 수 있었던 사례 37
● 대항요건을 갖추고 있지 않았지만 손해 보지 않은 임차인 38
04 전세 보증금을 경매로 날린 이정민 부부 이야기 39
● 이정민 부부의 전셋집이 2억8,500만원에 매각되다 41
● 이정민 부부가 경매절차에서 3,927,581원을 배당받다 43
● 이정민이 뒤늦은 후회와 좌절에서 벗어나다. 45
05 한승수가 공매로 전세금 3,000만원을 떼이게 된 사연은? 47
● 상계동 다세대주택의 사진과 주변 현황도 47
● 공매 입찰정보내역 물건분석 48
● 박 병장이 상계동 다세대주택을 10대 1의 경쟁에서 낙찰 49
● 한승수는 3,200만원을 배당받지 못한 이유가 궁금했다 49
06 상가 전세보증금 전액 떼인 박 사장의 이야기 52
● 박 사장의 상가건물이 경매에 넘어가다. 54
● 임대차권등기를 한 박 사장이 왜 보증금을 떼이게 되었나? 56
● 박 사장, 후회를 털고 새로운 길을 찾다. 58
07 깡통주택이 늘면서 깡통전세가 발생하고 있다 59
● 이중구는 어떻게 전세보증금을 지킬 수 있었나? 60
● 윤정미는 전세금 1억4,000만원 어떻게 떼이게 되었나? 61
● 이영민이 전세금 1억원을 날리게 된 사연 61
08 전세금을 떼이면 중개업소에서 100% 손해를 청구할 수 있나? 63


Part 2
아는 만큼 보호받는 주택과 상가 임차인의 권리

09 주택임대차보호법의 적용대상 건물은? 68
10 상가건물임대차보호법의 적용대상 건물은? 69
11 주임법으로 보호받을 수 있는 임차인은? 70
12 주임법으로 보호받을 수 있는 법인도 있나? 71
13 상임법으로 보호를 받을 수 있는 임차인은? 72
14 단독ㆍ다가구주택과 아파트ㆍ다세대주택에서 전입신고는 어떻게? 73
15 주택임차인의 대항력 발생 요건은? 74
16 상가임차인이 대항력이 발생하려면 어떠한 요건을 갖춰야 하나? 74
17 상가임차인이 상임법상 보호대상 환산보증금을 초과한다면? 76
18 임차인이 대항요건만 갖추면 소유자가 바뀌어도 대항력이 있나? 77
19 경매나 공매로 소유자가 바뀌어도 모든 임차인이 대항력 있나? 78
20 임차인 가족만 전입하고, 나중에 임차인이 전입하면 대항력은 언제? 79
21 임차인인 아들과 따로 산 아버지가 전입신고 한다면 대항력은? 80
22 아버지가 임차인이고, 미성년자인 아들만 점유해도 보호를 받나? 81
23 근저당이 설정된 집에 임차인이 입주하면 대항력이 없는 건가? 82
24 선순위임차인이 근저당이 설정되고 보증금을 증액했다면 대항력은? 83
25 임차주택에서 일시적으로 퇴거했다가 재전입하면 대항력은? 84
26 주택과 상가에서 임대차기간은 몇 년이고, 언제까지 보호 받나? 85
27 계약기간을 약정하지 않았다면 계약해지가 가능한가? 86
28 계약기간 중 임대인이 일방적으로 계약해지를 할 수 있을까? 87
29 주택임차인이 계약갱신, 갱신 거절하는 방법이 있다? 88
30 상가임차인은 계약갱신요구권으로 5년 간 영업이 가능하다고? 89
31 상가임차인의 대항력과 권리금 보호제도 개정안 90
● 모든 상가건물 임대차 대항력 인정 개정안 91
● 상가임차인 권리금 보호제도 개정안 91
32 상가임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 못할 수도 있다? 93
33 임대차계약이 묵시적 갱신되면 전임대차와 동일한 계약으로 갱신되나? 94
34 1년 계약하고, 묵시적 갱신이 되면 2년을 주장할 수 있나? 95
35 임대차 기간이 만료돼도 묵시적 갱신의 예외 사례가 있다고? 96
36 임대차 기간 중에도 차임을 증감 청구할 수 있나? 98
37 재계약의 경우도 증액한도 제한규정의 적용을 받을까? 99
38 전세보증금을 월세로 전환할 때 계산법은 어떻게? 100
39 임차권등기와 임대차등기는 어떻게 다른가를 알아야 한다? 101
40 임차권등기명령으로 임차권등기하면 어떤 보호를 받을 수 있나? 102
41 민법 제621조에 의한 임대차등기는 언제 대항력과 우선변제권이 발생하나? 103
42 임차권등기 이후에 입주한 임차인은 대항력과 우선변제권이 없나? 104
43 전세권등기 이후에 입주한 임차인도 최우선변제금을 받을 수 있나? 106
44 임차권의 양도나 전대차는 임대인의 동의가 있어야만 가능할까? 107
45 소유자가 변경되면 새로 계약서를 작성해야 하나? 108
46 전세금을 증액할 때 계약서를 어떻게 써야 할까? 109
47 배우자와 자녀가 함께 살다가 임차인이 사망했다면 어떻게? 110
48 임차인 홀로 거주하다가 사망하면 대항력은 사라진다? 111
49 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 거주하다가 임차인이 사망하면? 112
50 집주인이 사망했다면 임차인은 전세금을 어떻게 돌려받을 수 있나? 113
51 임차인이 임차주택을 수선한 필요비는 누구에게 청구하면 되나? 114
52 임차인이 지출한 비용이 주택 유지보존을 위한 통상의 필요비에 해당하나? 115
53 임차주택이 경매당하면 필요비로 배당요구 또는 유치권행사가 가능한가? 116
54 임차인이 필요비와 유익비를 청구할 수 없는 사례는? 117
55 임대차 목적물이 파손·장해가 발생하면 임대인과 임차인중 누가 수선해야? 118
56 임차주택의 하자를 모르고 입주한 경우도 임대인에게 수선의무를 물을 수 있나? 119
57 임차인의 불법행위로 건물이 훼손된 경우 그 손해액의 범위는? 120
58 원인불명의 화재로 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 그 입증책임과 손해배상은? 121
59 임차인이 관리비와 함께 납부한 장기수선충당금은 언제 돌려 받을까? 122


part 3
임차인이 경매에서 3개의 우선변제권으로 살아남는 방법!

60 임차인은 3개의 우선변제권으로 경매에서 탈출할 수 있다 124
61 임차인이 지급한 필요비와 유익비의 반환 방법은? 125
62 임차인의 우선변제권은 어떠한 권리인가? 126
63 주택임차인이 최우선변제금을 받으려면 갖춰야할 요건은? 127
64 우리 생활과 밀접한 소액임차인을 결정하는 방법은? 128
65 경매개시 전에 전입신고를 하면 모두 최우선변제금을 받나? 130
66 전세금 증액으로 소액임차인이 아니게 되면 최우선변제권이 없다? 131
67 전세금 감액으로 소액임차인이 되면 최우선변제권으로 보장받을 수 있나? 131
68 부부 명의로 소액임대차계약서가 별도로 작성된 경우는? 132
69 아파트에서도 소액임대차계약서를 별도로 작성할 수 있나? 133
70 잔금을 지급하기 전에 대항요건과 계약서에 확정일자를 받았다면 그 효력은? 134
71 확정일자부 우선변제권의 의미와 그 성립요건은? 135
72 계약서에 확정일자를 받았다면 그 효력의 발생 시기는? 136
73 갑 근저당의 우선변제권과 을 임차인의 대항력과 우선변제권은? 137
74 갑 임차인의 대항력과 을 근저당의 우선변제권은? 138
75 경매개시 전에 전입하고, 이후에 확정일자를 받았다면 우선변제권은? 139
76 임차인이 경매가 들어간 사실을 모르고 입주했다면? 140
77 다가구주택에서 임차인과 담보물권 등이 있을 때 배당 방법은? 141
78 상가임차인이 최우선변제금을 받기 위해서 필요한 요건은? 143
79 상가임차인이 최우선변제금을 받기 위한 환산보증금 계산법은? 144
80 현행법상 소액임차인이면 누구나 최우선변제금을 받을 수 있나? 145
81 상가임차인이 확정일자부 우선변제권을 행사하려면 필요한 요건은? 146
82 상가임차인이 대항요건과 확정일자를 받았다면 그 효력은? 147
83 임차해 영업 중이던 상가가 경매 당했는데 선순위채권이 많다면? 148


Part 4
전세금을 떼이는 황당한 사례에서 탈출하는 비법

84 전입신고를 잘못한 이순신, 다세대주택을 낙찰 받다 152
● 경매 입찰대상 물건정보내역과 매각결과 153
● 이 물건에 대한 권리의 하자는 없을 까? 153
● 이순신은 잘못된 전입신고에서 이렇게 탈출했다? 154
85 공동소유주택에서 소수지분권자와 계약하면 대항력 상실? 157
● 지분경매물건에 대한 권리분석과 배당표 작성 158
● 박정민은 가장 먼저 입주했는데 왜 전세금을 떼이게 됐나? 159
86 건물과 대지 소유자가 다를 때 잘못된 선택? 160
87 건물과 토지등기부에 등기된 권리가 다를 때 임차인은? 164
● 건물과 대지의 말소기준이 다를 때 임차인의 대항력? 164
● 건물과 대지의 말소기준이 다를 때 배당방법? 164
● 임차인들의 손해는 얼마나 되나? 어떻게 줄일 수 있나? 167
88 대지권이 없는 아파트소유자와 계약한 임차인의 손실? 168
● 전세금 손해를 줄이기 위해 직접 입찰에 참여하다 168
● 대지권이 없는 아파트 소유자와 계약하면 어떻게 될까? 168
● 대지권이 없는 아파트 입찰내역과 입찰결과 170
89 선순위채권이 과다한 상태에서 대항요건을 갖춘 소액임차인은? 172
● 경매 입찰정보와 임차인이 배당요구한 내역 172
● 이 사건에 대한 대법 2013다62223호 판결 173
90 계약금, 중도금만 지급하고 입주했는데 경매되면 탈출은 어떻게? 175
● 임차인이 잔금지급 전에 입주를 했다면 임차인의 대항력은? 175
● 임차보증금의 일부를 남겨두고 대항요건을 갖추었다면? 176
91 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 얼마나 손해를 볼까? 178
● 후순위임차인 배당요구를 하지 않았다면 전세금 전액 손해 178
● 배당요구를 하지 않아 손해 보면 후순위채권자를 상대로 부당이득청구? 179
92 배당요구종기를 연기신청해서 전세금을 받게 된 임차인? 180
● 경매 입찰정보와 임차인이 배당요구한 내역 180
● 유영민이 배당요구종기일 지나서 배당요구를 하다 181
● 배당요구할 수 있는 시기와 연기신청으로 배당요구 방법 181
93 계약기간만 갱신했고, 2차계약서로 배당요구해 배당금이 없을 때 탈출? 183
94 소액임차인으로 잘못 판단해서 손해 볼 뻔한 임차인과 낙찰자의 탈출? 185
● 임차인과 낙찰자가 경매의 덫에서 탈출하다 185
● 입찰대상 물건정보와 입찰결과 내역 185
● 매수인의 잘못된 판단으로 보증금을 인수할 뻔한 사례 186
● 이러한 상황에서 어떻게 탈출할 수 있었을까? 187
● 대항력이 없는 임차인이 갱신한 계약서로만 배당요구했다면? 187
95 전세금을 증액했을때 잘못된 배당요구에서 탈출하기 189
● 저당권설정등기 이후에 증액한 경우 대항력과 우선변제권 189
● 증액한 계약으로 배당요구했다가 최초 계약서로 정정 배당요구하면? 190
● 증액한 임차인이 배당요구를 잘못해서 손해볼 뻔한 사례에서 탈출? 194
96 선순위 임차인은 증액한 전세금만 배당요구할 수 있다? 197
● 선순위임차인 증액전은 대항력을, 증액분만 배당요구한 경우 197
● 유승민은 임차주택이 경매되자 증액한 전세금만 배당요구 197
● 유승민의 배당금과 대항력, 그리고 부당이득의 범위? 198
97 경매와 공매가 동시에 진행될 때, 경매에서만 배당요구한 임차인? 200
● 다가구주택의 온비드공매 입찰정보 내역 200
● 공매와 경매가 동시에 진행되면 어떻게 하면 되나? 202
● 공매에서는 배분요구를 하지 않아 전세금을 손해 본 이강민? 203
98 임차인이 배당표원안을 확인하지 않아 손해 본 사례? 204
● 법원이 작성한 배당표 믿어야 하나? 204
● 법원이 배당표를 잘못 작성해 손해 봤다면 손해배상청구? 204
● 배당표를 잘못 작성해 선순위임차인이 배당받지 못하면? 205
99 경매개시 이전에 전입하고 이후에 확정일자를 받았을 때 대응방법? 206
100 경매 들어간 사실을 모르고 입주했다면 임차인은 어떻게 탈출? 208
● 경매기입등기 이후에 전입신고와 확정일자를 받은 경우 208
● 계약한 중개업소를 상대로 손해배상청구하면 된다 209
101 후순위 임차인이 선순위 근저당을 대위변제해서 탈출하는 방법? 210
102 전세권등기를 하고 퇴거했는데 왜 전세금을 떼이게 되었나? 212
● 이소령이 전세금을 떼이게 된 사연? 212
● 어떻게 하면 전세금을 안전하게 지킬 수 있나? 214
103 전세금을 손해 보지 않으려고 직접 낙찰 받을 수밖에 없었던 사연! 216
● 공매에서 손해 보지 않으려고 입찰을 결심한 김 소위! 216
● 도시엔 제에이동 000호 원룸의 사진과 주변 현황도 217
● 도시엔 제에이동 000호 원룸의 입찰정보 내역 217
● 김 소위가 단독으로 원룸을 낙찰 받다 219


part 5
전·월세 계약할 때 임차인이 꼭 알고 있어야할 기본상식

104 계약 전에 임차부동산의 현황을 정확하게 분석하라 222
● 임차할 부동산에 수리나 개선이 필요한 부분이 있는 지 222
● 임차할 부분을 현재 누가(소유자, 임차인) 사용하고 있는지 222
● 임차할 부분 이외에 다른 임차인이 있는지 222
● 임차부동산이 영업할 업종에 규제, 제한 등을 확인 223
105 임차할 부동산의 매매와 전세 시세를 확인하라 224
106 특별법으로 보호를 받을 수 있는 임차인인지 확인하는 법은? 225
107 등기부를 열람해서 부동산 소유자와 계약해야 하는 이유는? 226
108 전·월세 계약에서 대리인과 계약하는 경우 대처법? 227
109 임차인은 가등기된 주택이나 상가에서 누구랑 계약해야? 228
110 가처분이 있다면 임차인은 전세금을 떼인다? 230
● 소유권말소청구소송에 따른 가처분이 있는 경우 계약은? 230
● 근저당권설정등기 청구소송에 따른 가처분이 있는 경우 계약은? 230
111 주택이나 상가가 신탁등기 되어 있다면 계약은 누구와 하나? 231
112 건물과 토지소유자가 다를 때 임차인이 계약하는 방법? 233
113 아파트 등의 집합건물에서 대지권미등기인 경우 대처 방법? 234
114 집합건물에서 토지별도등기가 있다면 어떻게? 235
115 주택 및 상가 등이 공동소유자로 등기되어 있다면? 237
116 주택에서 건물과 대지 비율이 다르게 공동소유하고 있다면? 238
117 등기부의 갑구와 을구에 담보물권과 채권 등이 있다면? 240
118 등기부에 소유권을 제한하는 가처분, 가등기 등이 있을 때 대처법은? 241
119 건물과 대지에서 말소기준이 다를 때 임차인의 대항력은? 242
120 단시일 내에 소유자가 자주 변경, 경매개시 가능성 여부를 확인하려면? 243
121 건축물관리대장과 토지대장을 확인하는 방법은? 244
122 건축물대장에 위반건축물이 표시되어 있는지 확인하라 245
123 현황에 표시된 구분호수와 건축현황도가 일치하는 가를 확인하라 246
124 임차할 부동산에 임차인보다 선순위채권이 있을 때 계약법은? 247
125 계약 후 추가적인 권리가 발생 시 계약해제 등에 관한 조항 삽입은? 248
126 임차할 주택부분과 임차보증금 지불방법, 주택인도 시기 합의 방법은? 249
127 등기부에 나타나지 않는 조세 등이 있는지 확인? 249
128 계약해제 시 해약금과 위약금에 관한 약정을 해야 하는 이유 250
129 계약해지와 계약의 종료, 계약기간 연장 약정은? 252
130 관리비 및 공과금 체납 여부와 해결방법에 대한 합의 253
131 장기수선충담금 납부에 관한 합의 254
132 전세권설정등기 또는 임대차등기에 관한 합의 255
133 부동문자로 된 계약내용에 대한별도 합의가 필요한 이유 256


part 6
주택과 상가에서 올바른 전?월세 계약서 작성하기
134 아파트 전세계약 전에 확인하고, 계약에 합의 258
135 아파트 임대차(전세)계약서 작성하는 방법 264
136 계약서 작성할 때, 작성 후에 꼭 지켜야할 사항 266
137 아파트에 임차인이 거주하고 대리인이 임대차계약을 하는 방법은? 270
138 대리인이 전세계약을 할 때 위임장 작성과 영수증을 교부하는 방법 273
● 임대인의 위임장 작성방법 273
● 대리인이 작성하여 교부한 영수증 274
139 다가구주택 임대차(월세) 계약서를 작성하는 방법? 275
140 상가와 오피스텔에서 임대인과 임차인이 꼭 알고 있어야할 내용? 278
141 오피스텔 임대차(월세)계약서 작성하는 방법은? 280
142 집합건물 상가 임대차(월세) 계약서 작성법은? 282
143 상가건물 임대차(월세)계약서 작성법은? 284
144 상가 권리(시설)양수도 계약서를 작성하는 방법은? 286
145 전세권의 존속기간 만료, 전세보증금의 증액으로 갱신하는 법은? 289
146 아파트 소유자가 변경 또는 보증금 증액 시 재계약서 작성법은? 291
147 미등기아파트에 입주할 때 임차인이 주의해야 할 것은? 293
148 미등기아파트 임대차(전세)계약서 작성하는 방법은? 296
149 대지권미등기 아파트에서 임대차계약서 작성법은? 298
150 공동소유 다가구주택 임대차계약(전세)서 작성 방법은? 300


part 7
‘전세버불’500조원 시대, 전세금을 안전하게 지키는 비법?

151 계약서를 써야만 계약의 효력이 발생할까? 304
152 계약을 하고 24시간 안에는 언제든지 깰 수 있나? 305
153 계약서 작성 후 계약금을 입금하기 전에는 언제나 계약을 깰 수 있나? 307
● 대법원 2007다73611의 판결로본 올바른 판단 307
154 계약금 일부만 받은 경우 그 금액을 해약금으로 계약을 해제할 수 있나? 309
155 계약당사자는 언제든지 해약금을 지급하고 계약을 깰 수 있다? 315
156 채무불이행으로 계약을 해제 시 청구할 수 있는 손해배상금은? 316
157 전세금 보호를 위해 임차인이 알아야할 9가지 특별 노하우? 318
● 선순위채권 과다 여부를 확인하고 계약해라! 318
● 선순위채권이 많을 때 이렇게 대처하면 된다 318
● 소유자를 확인하고 계약해야 전세금을 보호 받을 수 있다 319
● 계약금, 중도금, 잔금지급은 이렇게 하면 된다 319
● 잔금지급 후 주택인도 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 319
● 전세권등기와 주임법상 대항요건을 함께 갖추고 있으면 320
● 임대차권등기와 임차권등기 하는 것 잊지 말자! 320
● 전세금보증보험에 가입해서 보장받는 방법을 선택해라! 321
● 전세보증금의 증액으로 갱신하게 된다면 어떻게 해야 하나? 322
158 부동산 계약할 때 중개수수료 계산방법은? 323
159 중개수수료는 누가 부담하나? 324
160 임대인, 또는 임차인의 계약해지 통보 방법? 326
161 묵시적 갱신이 됐을 때 계약 해제는? 327
162 전세기간 만료 후 전세금 반환 받는 데도 전략이 필요? 328
163 임대인이 전세금을 반환하지 않는다면 이렇게 대처해라? 329
164 임차권이나 전세권에 가압류가 있으면 갱신할 수 없다? 333
165 임차권 등에 가압류 등이 있는 경우, 임차인과 임대인의 대처법은? 334
166 전세권에 저당권이나 가압류가 있다면 어떻게? 336

part 8
경매에서 현명한 대처는 전세금 보호의 클라이막스다?

167 임차주택이 경매되면 어떻게 진행되고 있나? 338
168 경매로 매각되기 전 매각준비절차의 진행은? 339
169 임차인은 경매를 언제, 어떻게 알 수 있게 되나? 341
170 임차주택이 공매가 진행되면 알 수 있는 방법은? 342
171 임대차기간 중에 경매가 통지 받았을 때 대처 방법은? 343
172 임차인이 전세보증금으로 배당요구하는 방법은? 344
173 임차인은 경매나 공매에서 배당요구는 언제까지? 345
174 임차주택이 경매될 때 계약서를 분실했다면 어떻게 해야 하나? 346
175 선순위임차인도 배당이 잘못되면 손해 보니 배당기일 전에 배당표확인은 필수! 347
176 경매나 공매의 매각대금에서 채권자에게 배당하는 순서는? 348
177 임차인에게 배당금을 지급하는 절차는 어떻게? 351
178 경매당할 때 임차인의 주택인도 시기와 부당이득은 언제 발생하나? 352