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책소개

기본적인 인내와 끈기만 있다면 누구라도 경매를 시작할 수 있다.

부동산 경매는 누구나 시작할 수는 있지만, 아무나 할 수 없다는 말이 있다. 어떠한 일이든 마찬가지겠지만 부동산 경매만큼 이 말이 가슴에 와 닿는 경우도 흔치 않을 것이다. 새해 들어 운동을 해보겠다고 회원권을 끊고 한두 달 정도 다니다가 포기하는 것과 마찬가지로 경매도 입찰 몇 번에 중도 포기하는 사람이 너무나 많다. 그만큼 진입장벽은 낮아 보이지만 누구나 승리자가 될 수 없는 시장이다. 투자자 중 경매 물건에 대한 조사도 하기 전에 미리 걱정하고 판단하는 분들이 적지 않다. 임대는 잘 나갈지, 명도협의는 잘 될지, 비싸게 낙찰 받아야 하는 건 아닐지 등 여러 걱정들을 한다.

그러나 이 모든 걱정에 대한 해답은 현장에 있다. 마음에 드는 부동산 물건이 있다면, 바로 현장에 나가보자. 궁금했던 모든 것들을 발품을 통해서 알아봐야만 그 물건이 진짜 나의 것이 된다. 그래야만 경매 사이트에서 좋은 물건을 단시간에 찾을 수 있는 안목이 생길 것이다. 나의 발품을 통해 정리된 적정입찰가격으로 꾸준히 입찰 참여를 해보자. 아무나 승리자가 될 수 없는 경매 시장에서 당당히 살아남을 수 있으리라 생각한다.

목차

Intro 우리는 경매를 왜 하나? 5

01 경매 투자, 싸우지 않고 이기는 게임을 배워라
1. 경매! 가장 안전한 투자 16
2. 초보자가 궁금해 하는 7가지 24
3. 경매 일단 시작하라! 33
1) 경매 투자, 어떻게 해야 할까요? 33
2) 나에게 맞는 매물을 찾아라! 37
3) 각종 공부! 눈으로 직접 확인하라 46
4) 발품으로 완성되는 임장활동 56
5) 적정 입찰가를 산출하라! 62
6) 입찰을 준비하라! 67
7) 입찰에 참여하라! 68
8) 부동산이여, 와라 내 품으로! 73

02 상황별로 경매 접근법이 달라져야 한다
1. 임차인이 있는 경우 76
1) 선순위 임차인이 있는 경우 76
2) 후순위 임차인이 있는 경우 91
2. 대위변제도 알아야 실력이 쑥쑥! 105
3. 공부와 현황이 다른 경우 110
1) 지목이 다른 경우 110
2) 용도가 다른 건축물을 사용하는 경우 (사무실⇒주거) 114
3) 제시외건물/위반건축물이 있다는데요? 117
4. 아파트가 대지권미등기라고 되어 있네요! 129
5. 지분 매각과 공유자우선매수신청의 접근 133
1) 지분 매각 133
2) 공유자우선매수청구권 137
3) 지분 경매의 단점을 알고 투자하라 139
6. 토지 위 수목 및 농작물 있는 경우는 어떻게 해야 하나? 141
7. 숙박시설 물건은 어렵고 복잡해 보여요! 143
1) 영업승계 143
8. 매년 월세도 만만치 않은데, 이참에 경매로 공장을 취득해볼까? 149
1) 어떤 공장에 입찰할까? 149
2) 입찰 전 파악할 사항은? 151
3) 공장입찰 실전 사례 153
9. 요즘 주유소가 경매로 많이 나온다는데요? 155
1) 주유소 영업권 승계 가능 유무 156
2) 진행 예정 중인 주유소 물건 살펴보기! 159

03 포인트를 알면 경매가 쉽다
1. 경매의 꽃 명도! 어렵지 않아요 168
1) 명도의 기본은 인도명령신청부터 168
2) 인도명령과 부동산점유이전금지가처분을 동시에 175
3) 실전 계고 나가기 181
4) 강제집행신청하기 184
5) 협상하는 명도 vs 강제집행하는 명도 187
6) 점유자 유형별 대응전략 191
7) 강제집행, 두려워하지 말자 193

2. 이런 경우도 있네요 194
1) 입찰장 갔는데 경매 사건이 변경이라네요 194
2) 매각기일이 변경된 사례 195
3) 경매가 정지된 사례 197
4) 낙찰되었는데, 불허가 결정이 났다는데요 198
5) 낙찰되었는데, 항고장이 제출되었데요 203
6) 하나의 부동산에 다수의 경매신청사건이 있네요 207

3. 이해관계인에 대한 정확한 이해가 필요하다 211
1) 경매 신청 방법 212
2) 취하와 변경의 방법 214
3) 보증금반환청구소송 216
4. 피가 되고 살이 되는 실전사례 218
1) 후순위 NPL 투자사례 218
2) 법정지상권 성립가능성 있는 물건의 투자사례 225
3) 신축 가능한 구주택을 낙찰받아 단기 수익내기 230
4) 유치권을 해결한 아파트 물건 사례 235
5) 합의가 안 되는 경우, 명도는 어떻게 풀어야 하나? 246
6) 수익형 부동산 낙찰 사례 262
7) 부동산 경매 말고 공매로 시세차익 보기 273

부 록 경매 실무에 유용한 판례 모음 278

Epilogue 302