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책소개

본서 6판 출간이후 새롭게 탄생하면서 본서의 형식을 유지하였지만 내용면에서는 ‘전면개정’이라는 용어만이 어울릴 만한 큰 변화가 있었다. 먼저, 2012년 8월 2일(시행 2013년 1월 1일) 감정평가에 관한 규칙이 전면 개정되면서 가격, 가치, 가액에 대한 논쟁이 있었고 정상가격을 시장가치로, 특정가격을 삭제하면서 시장가치와 비시장가치로 구분하게 되었으며 가격시점을 기준시점으로 그리고 임료를 임대료로 용어정리하게 되었다. 시산가액 조정을 도입하면서 공시지가기준법을 별도의 평가방법으로 도입하였고 감정평가 실무기준의 제정근거를 마련하는 등 많은 변화가 있었다. 본서에서는 되도록 개정된 감정평가에 한 규칙에서 정하고 있는 용어를 기준으로 기술하되, 필요성이 있는 경우에는 개정전 용어와 개정후 용어를 병용하여 독자들의 혼돈을 줄여보고자 노력하였다.

2013년 10월 22일 제정되어 2014년 1월 1일부터 시행되고 있는 감정평가 실무기준의 내용을 정리하여 본서에 반영하였다. 특히 구 감정평가에 관한 규칙과 비교하여 상이한 내용들은 비교표 등을 제시하여 쉽게 이해할 수 있도록 하였으며 또한 감정평가와 관련된 제반법령들을 최대한 정리하여 본서에 반영하였다.

내용면에서는 감정평가 용어에 대한 정의를 보다 구체화 및 명확히 하였고 최근 활발히 논의되고 있는 기술가치 등에 대하여도 반영하였으며 보상평가에 있어서는 2010년도에 이뤄졌던 감사원의 전반적인 보상실태감사결과가 반영된 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 개정내용을 모두 반영하였고 이외에도 관련 판례나 질의회신 등을 통해 변화된 보상관련 내용을 반영하여 실무상 활용할 수 있도록 하였다. 또한 실무적으로 필요한 법령이나 내용들은 표나 그림으로 정리하여 이해하기 쉽도록 하였다.

넷째, 내용의 이해를 위해 추가적으로 필요한 예제는 되도록 기출문제를 발췌하여 추가하였다. 그리고 실무적으로 논란이 되고 있는 내용에 대하여는 각각의 주장과 장단점 등을 정리하여 논란의 핵심을 파악할 수 있도록 하였으며 감정평가에 관한 규칙 및 감정평가 실무기준 등의 개정에서 일부 혼란이 있을 수 있는 부분 또한 정리하여 제시하였다. 하지만 조만간 공개될 예정인 감정평가 실무기준 해설서의 경우 내용상 깊이의 층화가 심하여 모두 반영하는데 한계가 있었고 일부는 해설서의 내용과 충돌 할 수 있는 여지도 있을 수 있으나 그러한 경우는 독자들의 영역을 넘는 부분으로서 논쟁의 여지가 있는 영역임을 밝히고 싶다.

그리고 지금까지 감정평가실무강의라는 이름으로 출간되었던 본서의 명칭을 이번 전면개정판부터는 감정평가강의 - 이론 및 실무로 개정하였다. 이는 본서의 내용이 실무뿐 만아니라 이론도 포괄하고 있다는 의미에서 실무라는 용어 보다는 ‘이론 및 실무’라는 용어가 본서의 내용과 보다 어울린다는 판단 때문이다.

목차

1장 감정평가실무기초이론

1절 감정평가의 개요
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 감정평가업무
Ⅲ. 감정평가의 필요성과 기능
Ⅳ. 감정평가사의 기본윤리와 손해배상책임

기본문제

2절 부동산의 개요
Ⅰ. 부동산의 개념
Ⅱ. 부동산의 종류와 권리
Ⅲ. 부동산의 특성
Ⅳ. 부동산가치
Ⅴ. 부동산가치의 형성과정
Ⅵ. 지역분석과 개별분석

기본문제

3절 감정평가실무의 기본사항
Ⅰ. 측정단위 등
Ⅱ. 토지관련 기본사항
Ⅲ. 건축관련 기본사항
Ⅳ. 부동산관련 세금
Ⅴ. 감정평가와 회계원리

기본문제

4절 화폐의 시간가치 등
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 화폐가치계수
Ⅲ. 상환비율과 잔금비율
Ⅳ. 수열의 기초

기본문제

2장 감정평가방법

1절 감정평가의 원칙과 절차 및 감정평가3방식 개설
Ⅰ. 감정평가의 원칙
Ⅱ. 감정평가의 절차
Ⅲ. 감정평가3방식 개설
Ⅳ. 3방식 병용과 시산가액(시산가치) 조정

기본문제
2절 거래사례비교법
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 거래사례의 비교방법
Ⅲ. 토지평가
Ⅳ. 건물평가
Ⅴ. 일괄평가(복합부동산)
Ⅵ. 공시지가기준법

기본문제

3절 원가법
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 재조달원가
Ⅲ. 감가수정(감정평가상 감가상각)
Ⅳ. 원가법에 의한 토지가치산정

기본문제

4절 수익환원법
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 순수익(순영업소득, NOI) 산정
Ⅲ. 자본환원율 산정
Ⅳ. 환원방법
Ⅴ. 소득·재산모델(AI기준에 의한 수익환원법)

기본문제

5절 임대료의 평가방법
Ⅰ. 임대료의 구성
Ⅱ. 신규임료의 평가방법
Ⅲ. 계속임료의 평가방법
Ⅳ. 임대차 평가

기본문제

3장 기타평가방법

1절 개설

2절 노선가식평가법
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 노선가 산정방법(채점식)
Ⅲ. 평가방법
Ⅳ. 노선가식 평가법 종합

기본문제
3절 회귀분석법
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 선형회귀분석
Ⅲ. 다중회귀분석

기본문제

4절 총임료승수법(GRM), 총수익승수법(GIM)과 대쌍비교법
Ⅰ. 총임료승수법(GRM), 총수익승수법(GIM)
Ⅱ. 대쌍비교법

기본문제

4장 유형별평가

1절 개설

2절 토지평가
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 토지의 감정평가방법
Ⅲ. 병합(합필)토지의 평가
Ⅳ. 정착물에 따른 평가
Ⅴ. 권리에 따른 평가
Ⅵ. 현황에 따른 평가
Ⅶ. 예정지와 이행지의 평가
Ⅷ. 규모에 따른 평가
Ⅸ. 공법상 제한에 따른 평가
Ⅹ. 특수토지
과수원

기본문제

3절 건물평가
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 건물의 구조·설비 및 이용상황
Ⅲ. 건물평가

기본문제

4절 토지·건물일괄평가
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 일괄평가의 장단점
Ⅲ. 평가방법
Ⅳ. 일괄평가 후 토지와 건물가치의 배분문제

기본문제
5절 구분소유권평가
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 구분소유권의 성립요건
Ⅲ. 구분소유권평가의 대상물건
Ⅳ. 층별·위치별(부분별)효용비율 및 지가배분비율
Ⅴ. 구분소유권의 평가방법

기본문제

6절 기계기구평가
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 국내제작기계
Ⅲ. 도입기계

기본문제

7절 의제부동산(자동차, 건설기계, 선박, 항공기)
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 자동차
Ⅲ. 건설기계
Ⅳ. 선박
Ⅴ. 항공기

기본문제

8절 유가증권 및 동산평가
Ⅰ. 유가증권
Ⅱ. 동산

기본문제

9절 무형자산평가
Ⅰ. 개념
Ⅱ. 영업권평가
Ⅲ. 광산 및 광업권
Ⅳ. 어장 및 어업권

기본문제

10절 공장평가
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 자산별(물건별) 평가
Ⅲ. 수익환원법

기본문제

11절 구분지상권평가
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 토지의 입체이용
Ⅲ. 구분지상권의 평가방법
Ⅳ. 지하, 지상공간을 한시적으로 사용시(매년 지불액 산정)
Ⅴ. 보상대상지역의 분류와 관련용어
Ⅵ. 관련규정

기본문제

12절 산림평가
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 산림의 평가
Ⅲ. 산지의 평가
Ⅳ. 입목의 평가방법과 적

기본문제

13절 소음 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대한 평가
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 감정평가기준
Ⅲ. 구체적인 유형
Ⅳ. 토양오염 부동산의 평가방법
Ⅴ. 일조·조망권 침해에 대한 평가

기본문제

보충 논의ㅣ농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 대체초지조성비
Ⅰ. 농지보전부담금
Ⅱ. 대체산림자원조성비
Ⅲ. 대체초지조성비

5장 투자의사결정

1절 타당성분석(feasibility analysis)
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 부동산의 투자위험
Ⅲ. 시장참여자
Ⅳ. 부동산투자결정과정
Ⅴ. 분석방법

기본문제

2절 최고최선의 이용분석
Ⅰ. 개념
Ⅱ. 최고최선의 이용분석
Ⅲ. 특수상황의 최고최선의 이용

기본문제

3절 기업가치(Value of a firm)평가
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 기업가치평가의 기본접근방법
Ⅲ. 기타 기업가치평가법
Ⅳ. 잉여현금흐름(FCF, Free cashflows) 할인모형
Ⅴ. 경제적 부가가치(EVA)법

기본문제

4절 리츠(REITS)의 평가
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 리츠의 가치 측정지표 및 요소
Ⅲ. 리츠의 자산가치 평가기준과 접근방식

기본문제

5절 Sales-lease back(매후환대차) 등
Ⅰ. Sales-lease back(매후환대차)
Ⅱ. 부동산의 관리와 기증

기본문제

6절 기술가치평가
Ⅰ. 지식재산
Ⅱ. 기술과 기술평가
Ⅲ. 기술가치평가

기본문제

6장 목적별평가

1절 담보평가
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 담보평가의 대상물건 등
Ⅲ. 물적사항 등의 확인과 처리방법
Ⅳ. 물건별 유의사항
Ⅴ. 감정평가서 적정성 검토
Ⅵ. 동산담보

기본문제

2절 경매·소송평가
Ⅰ. 경매평가
Ⅱ. 소송평가

기본문제

3절 국·공유재산평가
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 국·공유재산의 구분
Ⅲ. 국·공유재산의 사용 및 대부
Ⅳ. 국·공유재산 처분
Ⅴ. 국·공유재산의 교환
Ⅵ. 국·공유재산 감정평가시 유의사항

기본문제

4절 도시정비평가
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 정비사업
Ⅲ. 재개발평가

기본문제

5절 표준지공시지가평가 등
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 공시지가표준지의 선정 및 관리
Ⅲ. 표준지 토지특성 조사요령
Ⅳ. 표준지공시지가조사 및 평가
Ⅴ. 개별공시지가검증

기본문제

6절 표준주택
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 표준주택가격 조사·평가 절차
Ⅲ. 표준주택의 선정과 표준주택의 가격결정
Ⅳ. 개별주택가격 검증

기본문제

7절 지가변동률
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 지가변동률 조사·평가
Ⅲ. 지가지수 및 지가변동률 산정방법

기본문제

8절 임대사례조사(부동산수익률추계)
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 종합수익률 산출

기본문제

9절 공동주택 분양가격산정을 위한 택지비 평가(분양가상한제)
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 주택의 분양가격 제한 등
Ⅲ. 분양가격의 구성
Ⅳ. 택지가격의 감정평가방법

기본문제

10절 개발부담금
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 대상사업과 부과기준
Ⅲ. 기준시점
Ⅳ. 종료시점지가 및 개시시점지가의 산정
Ⅴ. 정상지가상승분(인가시점~준공시점)
Ⅵ. 개발비용
Ⅶ. 부담률 등

기본문제

7장 보상평가

1절 손실보상
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 손실보상절차
Ⅲ. 손실보상 종류와 기준 등
Ⅳ. 보상업무 등의 위탁과 보상협의회

2절 토지의 평가
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 토지 보상평가의 기준
Ⅲ. 토지보상절차
Ⅳ. 공법상제한을 받는 토지의 평가
Ⅴ. 특수토지에 대한 평가
Ⅵ. 기타 토지에 관한 평가

3절 건축물 등 물건의 평가
Ⅰ. 개설
Ⅱ. 건축물의 평가(담장, 우물 등의 부대시설 포함)
Ⅲ. 공작물 등의 평가
Ⅳ. 수목의 평가
Ⅴ. 농작물의 평가
Ⅵ. 분묘에 대한 보상액의 산정

4절 권리의 평가
Ⅰ. 광업권의 보상평가
Ⅱ. 어업권의 보상평가 등

5절 영업의 손실 등에 대한 평가
Ⅰ. 영업손실보상평가
Ⅱ. 농업의 손실에 대한 보상
Ⅲ. 축산업의 손실에 대한 평가
Ⅳ. 잠업의 손실에 대한 평가
Ⅴ. 휴직 또는 실직보상

6절 이주대책
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 이주대책의 절차
Ⅲ. 이주대책의 내용
Ⅳ. 이주대책의 실시요건
Ⅴ. 이주대책대상자에서 제외하는 경우
Ⅵ. 공장에 대한 이주대책의 수립 등

7절 이주정착금 등의 보상
Ⅰ. 이주정착금
Ⅱ. 주거이전비의 보상
Ⅲ. 동산의 이전비와 이사비 등
Ⅳ. 이농비 또는 이어비의 보상
Ⅴ. 사업폐지 등에 대한 보상
Ⅵ. 주거용 건축물 등의 보상에 대한 특례

8절 공익사업지구밖의 토지 등의 보상
Ⅰ. 공익사업시행지구밖의 대지 등에 대한 보상
Ⅱ. 공익사업시행지구밖의 건축물에 대한 보상
Ⅲ. 소수잔존자에 대한 보상
Ⅳ. 공익사업시행지구밖의 공작물등에 대한 보상
Ⅴ. 공익사업시행지구밖의 어업의 피해에 대한 보상
Ⅵ. 공익사업시행지구밖의 영업손실에 대한 보상
Ⅶ. 공익사업시행지구밖의 농업의 손실에 대한 보상

9절 경과조치
Ⅰ. 토지보상법
Ⅱ. 토지보상법 시행령
Ⅲ. 토지보상법 시행규칙

기본문제

본서에서 사용하고 있는 약어
감정평가 실무기준· : ·실무기준·
감정평가에 관한 규칙· : ·감칙·
개발이익환수에 관한 법률· : ·환수법·
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법· : ·G.B특별조치법·
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률· : ·토지보상법·
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령· : ·토지보상법 시행령·
공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙· : ·토지보상법 시행규칙·
공공용지의취득및손실보상에관한특례법· : ·공특법·
공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령· : ·공특법시행령·
공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙· : ·공특법시행규칙·
공동주택 분양가격 산정을 위한 택지평가지침· : ·택지평가지침·
국토의 계획 및 이용에 관한 법률· : ·국토계획법·
도시 및 주거환경정비법· : ·도정법·
부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률· : ·부동산가격공시법·
수목정상식 판정 세부기준· : ·세부기준·
주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침· : ·재개발지침·
지가공시및토지등의평가에관한법률· : ·지가공시법·
토지보상평가지침· : ·토보침·
표준지의 선정 및 관리지침· : ·표준지선정지침·
표준지조사·평가기준· : ·표준지평가기준·
하천구역편입토지보상에 관한 특별조치법· : ·특별조치법·