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책소개

부동산 투자수익의 절반 이상을 세금으로 내는 게 요즘 현실이다. 부동산 투자를 하려면 절세하는 능력을 갖춰야 수익률을 보장받을 수 있다. 이 책은 세무사도 헛갈리는 개정세법을 완벽하게 정리한 책으로, 낼 필요 없는 세금부터 세금을 적게 내는 비법까지 소개하고 있다.

부록으로 ‘엑셀 프로그램 세금계산 CD'를 제공한다. 항목별로 입력만 하면 부동산 세금을 직접 계산할 수 있으며, 그 결과를 토대로 법적인 판단을 신속정확하게 내릴 수 있다.

목차

준비마당 부동산 절세, 좋은 방법 있나요?

1. 부동산 세금이 뭐예요?
부동산 세금은 어떤 종류가 있나요?
-부동산 거래과정에 따른 부동산 세금의 종류
-향후 세금 일정을 감안해 전략 세우기
<잠깐만요> 3. 30대책의 주요 내용
세금의 부과 요건
-납세의무자
-과세물건과 그 귀속
-과세표준과 세율
<잠깐만요> 누진세율과 비례세율의 적용 방법
<세테크 Tip> 누진세율을 활용한 절세 전략---세테크 Tip 추가

2. 부동산 절세의 기초 지식
부동산 세금을 정확히 알아야 하는 이유
2주택자 양도세 시뮬레이션
<잠깐만요> 보유세 시뮬레이션---원고 없음

첫째마당 취득세, 보유세, 양도세의 원리

3. 취득세의 계산 원리
부동산 실거래가 신고하기
<무따기> 시군구청 홈페이지에서 실거래가 신고하기
<잠깐만요> 부동산거래계약서 작성하기
부동산 취득시 비용 추계법
-주택의 경우
-토지의 경우(농지 제외)
-기타 취득관련 비용 파악하기
등기시 지분 조절하는 법
-부부 공동등기시 증여세 조절하기
<잠깐만요> 자금출처 입증방법
실수요자의 취득세와 등록세 감면

4. 보유세의 계산 원리
보유세가 뭐예요
<잠깐만요> 보유세의 인상과 부동산 시장의 관계---원고 없음
주택 보유세의 계산
<무따기> 주택 재산세와 주택 종부세 계산하기
<잠깐만요> 재산세에 따라 붙는 부가세
<잠깐만요> 기준시가가 인상되면 세금은 얼마나 오를까요?
<잠깐만요> 종부세 대응방법
<잠깐만요> 임대주택사업의 실익 점검표

5. 양도세의 계산 원리
양도세 절세법
-취득시 알아야 할 사항
<실전사례>
-보유시 알아야 할 사항
-양도시 알아야 할 사항
<실전사례>
양도세의 계산 구조
-양도차익의 계산
-양도소득 금액의 계산
-산출세액의 계산
-양도소득세의 신고
양도세 실거래가 신고와 파급 효과
<실전사례>

6. 양도세의 비과세 원리
1세대 1주택자의 3년 보유(2년 거주) 비과세 요건
-보유기간 및 거주기간의 예외
1세대 2주택자의 비과세 요건
<잠깐만요> 실수요자와 투자수요자의 양도세
비과세 판단은 양도일 현재를 기준으로 한다
주택 비과세 판정법--표
비과세 요건

7. 양도세 감면주택을 어떻게 판단하나요?
감면주택의 실익
감면주택의 판정 요령
<잠깐만요> 신축주택에 대한 양도세 감면
<잠깐만요> 양도시 당시 6억원이 넘으면 감면 받을 수 없을까요?

8. 3주택, 2주택의 중과세를 어떻게 판정하나요?
3주택자의 중과세 판정법
<잠깐만요> 3주택자의 딜레마
2주택자의 중과세
<잠깐만요> 2주택자의 딜레마와 해법


둘째마당 실전-주택 양도소득세 계산하기

9. 부동산 중개와 양도세 진단법
양도자를 위한 세금 진단
<잠깐만요> 세금예측법
양수자를 위한 세금 진단

10. 양도세신고서 작성법
신고서류 준비하기
<무따기> 등기부등본 인터넷 출력하기
<잠깐만요> 필요경비의 인정범위
양도세 계산 및 신고서 작성하기
<무따기> 양도세 계산과 신고서 작성연습
<잠깐만요> 양도소득금액 계산방법
<무따기> 주택양도세를 기준시가로 신고하는 법

11. 실전-주택양도세 계산하기
취득가액이 낮은 주택
-계약서를 분실하거나 취득가액 자체가 낮은 경우
<무따기> 취득시 실거래가액 환산하기
중과세 주택
<무따기> 중과세 주택인 경우---원고 없음
1세대 1주택자의 고가주택
<무따기> 1세대 1주택이 고가주택인 경우
양도세 감면주택
<무따기> 5년이 경과한 감면주택의 양도세 계산법
1년에 2회 이상 양도
<무따기> 1년에 2회 이상 양도하는 경우 양도세 정산 사례
상가와 주택의 겸용주택
<실전사례>
취득 시기가 다른 단독주택---내용 없음
기타 특수한 주택---내용 없음

셋째마당 자산 증식을 위한 세금 줄이기

12. 입주권 비과세와 양도세 계산
2006년 입주권 과세방식의 변경
-실수요자의 입주권과 비과세
1입주권을 보유한 상태에서 입주권을 양도하는 경우
입주권 포함 2주택이 된 상태에서 주택 양도시 비과세 적용법
-입주권 비과세 판단 - 연습하기
<잠깐만요> 일시적 2주택에 입주권을 취득하여 3주택이 되는 경우
-투자수요자 입주권 과세
입주권의 구분과 양도세 계산 사례
-부동산과 입주권의 구분방법
-입주권을 구분하는 이유
-입주권이 과세되는 경우의 과세 방법
<무따기> 입주권 양도세 계산 사례

13. 완공된 재건축 아파트와 양도세 계산
완공된 재건축 아파트와 관련된 취득세금
-원조합원
-승계조합원
-일반분양자
완공된 아파트 양도시 비과세 받는 방법
-완공 후 1년 안에 파는 경우의 비과세 판단
보유 주택 수가 완공된 주택 한 채라면
보유한 주택 수가 2채 이상이면
-완공 후 1년이 지난 후에 파는 경우
완공된 아파트의 과세 방법
-재건축 또는 재개발 아파트의 양도차익 계산하기
<무따기> 완공된 재건축 아파트가 과세되는 경우-실거래가 신고기준

14. 분양권 양도세와 증여세
분양권의 취득
분양권의 양도
<실전사례> 분양권 양도세 계산하기
분양권의 증여
<잠깐만요> 분양권이 주택으로 바뀔 때 알아야 할 것들
<무따기> 분양권 양도세---원고 없음

15. 상가 부가가치세와 양도세
상가 취득시 부가가치세 계산
-신규 분양을 받은 경우
-기존 상가를 매입한 경우
<무따기> 기존상가를 매입한 경우 부가가치세 계산하기
임대료 부가가치세 계산과 임대소득세 절세법
-상가 부가가치세 신고
<잠깐만요> 간주임대료 계산하기
-상가 임대료에 대한 소득세 계산
<잠깐만요> 부동산임대소득의 절세법
상가임대업 폐지할 때 부가가치세와 양도세 마무리
-폐업시 부가가치세 처리
사업장을 임대사업자에게 양도하는 경우
임대업이 아닌 다른 업종을 운영하는 사람에게 양도되는 경우
사업장이 양도되지 않는 경우
폐업시 양도세 신고

16 오피스텔 양도세
사업자등록은 해야 하나요?
오피스텔을 임대하면?
오피스텔을 양도하면?
<잠깐만요> 오피스텔 양도시 처분 순서
폐업을 하면?
<잠깐만요> 오피스텔의 다양한 세금
<무따기>오피스텔 양도세---원고 없음

17. 토지 양도세
비사업용 토지란?
-농지
-임야와 목장 용지
-비사업용 나대지.잡종지
비사업용 토지에 대한 중과세
<실전사례>
-기준시가로 하는 경우
-실거래가가 적용되는 경우
-중과세가 적용되는 경우
8년 자경농지의 양도세 감면 받으려면?
<잠깐만요> 농지의 대토에 의한 감면
토지의 보유세 과세법
-분리과세 대상 토지
-별도합산 대상 토지
-종합합산 대상 토지
<무따기> 토지 양도세---원고 없음

<특집> 부동산 거래를 위한 현명한 의사결정 전략
1. 부동산 세금 환경변화에 따른 대응 전략
2. 언제 처분할 것인가?
3. 양도세 유예기간에 처분할까
4. 얼마를 받고 양도해야 할까?
5. 세금 때문에 큰 평수를 팔고 작은 평수로 옮긴다?---원고 없음
-처분순위 결정방법
-지역별 양도 전략
6. 부담부증여의 실익 의사결정
부담부증여의 실익 분석
<실전사례> 5억원을 모두 증여한 경우 증여세 계산
부담부증여시 증여세 계산
양도세 계산
<잠깐만요> 부담부증여시 주의할 점